Vi forstår ikke fult ut hva som forårsaker bevegelsene i boligprisene, men gjennom denne artikkelserien vil jeg prøve å oppsummere de viktigste delene av det vi vet om boligprisene. Dette slik at de som velger å lese dette kan få en bedre forståelse av hva som påvirker boligprisene og kanskje litt om hva de såkalte ekspertene tenker på når de uttaler seg.

Boligmarkedet har en tilbudsside og en etterspørselsside. Boligprisene settes der tilbudet av boliger klarerer etterspørselen etter boliger.

Etterspørselen etter boliger

I Norge ser folk gjerne på boligen som investering i tillegg til at det er konsum.

I følge SSBs folke- og boligtelling i 2001 eide 77 prosent av husholdningene boligen de bodde i mens 23 prosent leide. Dette er et veldig høyt tall sammenlignet med andre land i Europa (Sverige sin eierandel er på 58 % og Danmark har 53 %), vi må til Australia og Singapore for å finne lignende høye tall som vi har i Norge. Om vi ser på formuene til husholdningene så  utgjør den delen som ligger i hus og hytter rundt halvparten av den samlede formuen, mens aksjer som vi finner på børsene utgjør rundt 5 prosent. Resten er da andre aksjer og bygninger, biler, båter, inventar, penger osv. Bare i form av hvor mye penger en gjennomsnittlig nordmann har i boligen sin skjønner vi at bolig har en viktig investerings- og sparingsside.

Likevel er boligen viktigst som konsum, i perioden fra 2006-2008 brukte husholdningene i gjennomsnitt 24% av forbruket sitt på boligkonsum (her husleie, beregnet husleie og penger brukt på oppussing).Fra en blir født til en dør trenger en et tak over hodet. Det er bare for de færreste et ønsket alternativ å bo på gata. Hvor mye bolig vi føler at vi trenger kan endre seg over livsløp, familiesituasjon og økonomi, men bolig trenger vi. I finans ville vi si at vi har en udekket posisjon, vi har et boligkonsum vi trenger å få dekket resten av livet. For å unngå risiko i forhold til boligprisene trenger en å eie bolig tilsvarende det forbruket en forventer å ha av bolig resten av livet. Vi sier at en får en dekket posisjon. Om en kun eier så mye bolig som en trenger, vil en altså heller ikke bli rikere av at boligprisene stiger.

Ettersom vi ser på bolig både som investering og som konsum kan vi dele inn etterspørselssiden etter bolig etter disse to faktorene. Gjør vi det så blir det naturlig å anta at investeringsønsket i bolig kan variere mye mer enn konsumønsket. Dette kan overlappes litt i en eie/leieavveiing, men eie og leie er nære substitutter så selv om en gjerne etterspør noe mindre bolig i leiemarkedet enn i eiemarkedet så skal vi ikke overdrive effektene her.

Konsumsiden påvirkes i første rekke av betalingsevne og befolkningsutvikling. Faktorer da kan være:
Rente
Inntekt
Lånevekst/likviditet
Arbeidsledighet
Demografi

Investeringssiden påvirkes i først rekke av hvor lønnsomt det vil være å eie boligen. Viktige faktorer da er:
Rente
Skatt
Forventinger om fremtidig pris

Tilbudet av boliger

Tilbudssiden i boligmarkedet er enda sterkere avhengig av lønnsomheten ved det å bygge nye boliger enn hva etterspørselssiden er. Tilbudssiden bestemmes jo da av boligbyggingen, boligbyggingen kan vi igjen tenke oss at blir påvirket av følgende forhold:

Byggekostnad
Tomtetilgang
Rente
Støtteordninger
Forventinger om fremtidig pris

I tillegg ser vi for oss at forskjellen i boligprisutvikling i sentrumsområder og i utkanten av byene (randsonen) påvirkes av reisekostnaden. I reisekostnaden inngår det to hovedvariabler, reisetid, som påvirkes av infrastrukturen, og lønnskostnaden.

I de neste artiklene kommer vi til å dele inn analysen av boligprisene inn i tre tidshorisonter. Vi har kort sikt, mellomlang sikt og lang sikt. Grunnen til at vi foretar denne inndelingen kommer av egenskaper ved tilbudssiden i boligmarkedet.

Tilbudskurven

På kort sikt antar vi at tilbudssiden er gitt, vi har de boligene vi har. Boligeierne har valget mellom å la dem stå tomme, leie dem ut eller å selge dem, men de rekker ikke å produsere nye selv om prisen på boliger hadde økt voldsomt på kort sikt. Dette åpner for ganske store endringer i prisene på kort sikt, ikke minst kan forventninger om fremtidig pris bli en viktig variabel.

På mellomlang sikt er tilbudssiden for boliger mer fleksibel. I et normalår ser det ut som om tilveksten av nye boliger ligger på litt over 1 prosent av den eksisterende boligmassen. Antallet nye boliger (igangsatt bygging) kan likevel variere mye over sykelen, de siste årene har tallet variert mellom ca. 33.000 i toppåret 2006, mot et anslag på 20.000 igangsatte boliger i år. Vi har altså ganske store endringer i tilgangen, men fortsatt skal det ganske mange år til før det gir store utslag i det totale tilbudet av boliger

Boligmarkedet på lang sikt, og her snakker vi om veldig mange år, så tror vi at kostnaden ved det å bygge, og i sentrumsområder reisekostnaden, kommer til å bli det altavgjørende. I tillegg kommer effekter av at enkelte områder er høyere ansett, har bedre skoler, bedre tilgang på bokvaliteter som lavere botetthet.