Boligprisene på kort sikt

Når en diskuterer boligpriser i media fokuseres det gjerne på den kortsiktige utviklingen i boligprisene.  Samfunnsmessig og for de fleste boligeierne burde dette være av liten interesse, men for de som skal avgjøre når de skal gå inn i boligmarkedet er det selvfølgelig interessant. Selv for denne gruppen har jeg en god nyhet, om du følger hovedregelen om at du skal eie boligen i minst fem år så er det ikke så viktig. De som kjøpte bolig i 1987, og solgte i 1992 vil nok motsi meg her, men i alle fall er det mange andre faktorer som er like viktige og at utviklingen i boligprisene ikke er opplagt, slik at en ikke er dum selv om en ikke handler på en spesiell måte.

Det viktigste er uansett at en ikke gjør noe som en mister nattesøvnen av, da er det bedre å vente. Jeg synes at bolig er kjempeviktig, og meget spennende, men jeg ville ikke gjort noen sprell dersom det kunne medføre at jeg mistet nattesøvnen.
Boligmarkedet på kort sikt, vi regner den totale boligmassen for å være gitt.

Boligmarkedet på kort sikt, vi regner den totale boligmassen for å være gitt.

Noe av det spesielle med boligmarkedet er at det totale tilbudet av boliger, total boligmasse, er gitt på kort sikt. Om vi fikk et overraskende skift i etterspørselen etter boliger, vil ikke tilbudssiden være i stand til å avhjelpe dette på kort sikt. Det vil ta flere år å bygge nye boliger og det tar enda lengre tid før de som står der ramler ned. Dette medfører at skift i etterspørselen på kort sikt vil gi store endringer i boligprisene. Dette skaper stor usikkerhet, og psykologi og forventninger får uforholdsmessig stor betydning. Likevel ser vi ikke ekstreme fall i boligprisene over korte tidsrom, fra toppen i 1987 til bunnen i 1992 falt boligprisene i fem år. Så boligprisfall må kunne sies å være avdempede, også boligprisoppgangene varer i mange år.  Sånn sett kan en gjerne si at det beste tipset for hvordan boligprisene fremover skal utvikle seg er å se seg tilbake i speilet.

Flere institusjoner i Norge som prøver å si noe om den økonomiske utviklingen har likevel prøvd å utvikle modeller for å prøve å si noe om hvordan boligprisene beveger seg i den nærmeste tiden. Ved å se på disse modellene kan vi i det minste få et inntrykk av hvilke faktorer som kan ha en innvirkning på boligprisene på kort sikt.

Norges Banks boligprismodell basert på RIMINI, Eitrheim (1993) (ikke lenger i bruk)

Deler inn sin modell i faktorer som han tror har kun kortidseffekter: nominell utlånsrente, skattesatsen på nettoinntekt og andelen arbeidsledige i befolkningen. Faktorer som har en kortsiktig og en langsiktig virkning på nivået i boligprisen er husholdningenes disponible inntekt, realverdien av husholdningenes disponible inntekt, realverdien av husholdningenes gjeld og boligkapitalvolumet.

Norges Bank, Jacobsen og Naug (2004)

Har variablene endring av inntekt, endring i renten, marginalskattesats, forventningsvariable, arbeidsledighetsrate samt boligmassen målt i faste priser som sine variable.

SSB, MODAG benyttes av Finansdepartementet i forbindelse med nasjonalregnskapet

Egentlig en helhetlig modell for hele økonomien, men med en undermodell for endring i boligprisene.

Faktorene som benyttes her er, samlet boligkapital (boligmassen målt i faste priser), husholdningenes disponible inntekt, nasjonalregnskapets prisindeks for privat konsum, nominell rente og realrente etter skatt.

Ut i fra dette kan vi sette opp listen

Nominell rente (-)
Realrente etter skatt (-)
Andelen arbeidsledige (-)
Husholdningenes disponible inntekt (+)
Husholdningenes gjeld (+)
Boligkapitalvolumet (usikkert)
Fremtidige forventninger (+)
Fremtidige forventninger om boligprisene (+)

Relaterte artikler:

Den store boligprisartikkelen

Boligmarkedet og boligprisene mellom kort og lang sikt

Boligmarkedet og boligprisene på veldig lang sikt

5 Responses to “Boligprisene på kort sikt”

  1. […] På kort sikt antar vi at tilbudssiden er gitt, vi har de boligene vi har. Boligeierne har valget mellom å la dem stå tomme, leie dem ut eller å selge dem, men de rekker ikke å produsere nye selv om prisen på boliger hadde økt voldsomt på kort sikt. Dette åpner for ganske store endringer i prisene på kort sikt, ikke minst kan forventninger om fremtidig pris bli en viktig variabel. […]

  2. […] spesielt i perioder uten en klar trend. Vi har dårlige modeller for å forklare hva som påvirker boligprisene på kort sikt, og det vil alltid komme nye sjokk som vil føre til at resultatet vil avvike fra de […]

  3. […] i perioder uten en klar trend. Vi har dårlige modeller for å forklare hva som påvirker boligprisene på kort sikt, og det vil alltid komme nye sjokk som vil føre til at resultatet vil avvike fra de […]

Leave a Reply