Et av de viktigste trekkene ved boligmarkedet er skillet mellom tilbudet av boliger på kort og lang sikt. Det tar tid å bygge boliger, tomter skal skaffes, det skal gjøres et reguleringsarbeid, boligene skal tegnes, selges og bygges. En prosess som gjerne tar fra 3 år og oppover i tid.

På kort sikt er spesielt arbeidskraften en begrensende faktor. Selv om boligbyggingen varierer relativt mye med konjunkturene, fra 1 prosent og under av eksisterende boligmasse til stabilt over 1,5 prosent av eksisterende boligmasse, vil det ta relativt lang tid før boligbyggingen skal skape store nok endringer i tilbudskurven til at vi kan si at byggekostnadene skal bli dominerende. For at det skal skje trenger gjerne arbeidsmarkedet tid til å tilbasse seg slik at vi får flere bygningsarbeidere og at det blir bygget flere boliger. Tilbudskurven vil bli flatere og flatere inntil vi på uendelig lang sikt vil få en perfekt elastisk tilbudskurve. Byggekostnaden vil på lang sikt bevege seg på linje med konsumprisindeksen.

Det vi har beskrevet her er egentlig tilbudet av boliger i områder hvor det ikke er noen begrensninger på tilgangen av boligtomter. I slike tilfeller vil boligtomter ha en kostnad lik nåverdien av grunnrenten til boligtomten, altså verdien av alternativ anvendelse. Dette kan være landbruksverdi, skogbruksverdi eller lignende. Det meste av boligbyggingen og de fleste av oss bor i byer, derfor bør vi prøve å si noe om hvordan boligprisene utvikler seg her.

Det knepet vi benytter oss av for å få en ide om hvordan boligprisene skal utvikle seg i sentrumsområder er at vi først går ut fra sentrum til et område hvor vi finner en tilstrekkelig mengde ledig areal til at vi kan bygges et stort antall boliger. Vi tenker oss at tomteprisen er lik nåverdien av grunnrenten. Her vil verdien av boligen være nåverdien av grunnrenten pluss kostnaden ved å bygge boligen. Vi regner at hovedforskjellen i boligverdi mellom en bolig i randsonen og en bolig nærmere sentrum, er at boliger nærmere sentrum har en lavere reisekostnad.

Reisekostnaden er en sammensetning av den tiden personen som bor i boligen bruker på reise dit de må og verdien av denne reisetiden. Reisetiden varierer mellom personer, slik at vi ikke snakker om et reint regnestykke, men vi tror at verdien av denne reisetiden over tid utvikler seg noenlunde i takt med det generelle lønnsnivået i samfunnet. I tillegg vil reisekostnaden bli påvirket av reisetiden, som igjen blir påvirket av utbygging av infrastruktur og større kødannelse. Infrastrukturbegrepet her omfatter også skoler, butikker og lignende.

I tillegg vil det være enkeltområder eller enkelttomter hvor det vil være spesielt høy betalingsvilje og hvor tomtetilgangen er begrenset. Vi kan tenke oss at utsikt, strandlinje, gode barne- og ungdomsskoler, gode bomiljø, rike naboer og lav boligtetthet er noen av faktorene som vi tror at vil gi ekstra betalingsvilje. Prisstigningen i slike områder vil likevel være begrenset, ettersom en alltid vil kunne finne substitutter i boligmarkedet.

Til slutt kan det nevnes at boligmarkedet ikke er et uregulert marked og selv om det eksisterer store mengder med areal hvor det kan bygges boliger, så kan det ta lang tid før disse områdene blir gjort tilgjengelige for boligbygging. (Plass til 90.000 boliger bare i Oslo.) I tillegg er også kostnadene ved å bygge boliger avhengig av politiske vedtak. Dette vil også være med på å påvirke byggekostnadene og dermed også boligprisene på lang sikt. Dette kan være snakk om riggkostnader, miljøkrav som isolasjonskrav osv. Når vi tidligere i artikkelen tenkte oss at byggekostnadene skal utvikle seg på linje med konsumprisveksten, så snakket vi om prisveksten på innsatsfaktorene i boligbyggingen. Kostnadsutviklingen som kommer av høyere boligstandard eller politiske pålegg vil føre til en høyere underliggende prisvekst enn det vi ser ellers i samfunnet. Historisk er mengden slike ekstrapålegg som driver boligprisene meget høye, og boligprisene og boligprisene fremover vil være påvirket av dette.

Tidligere artikler:

Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen

Byggekostnader

Byggeskatt

Innflytting til sydhavsøya vår (Sammenhengen mellom byggekostnader, reisekostnader og boligpris i en Robinson Crusoe-økonomi.)

Relaterte artikler:

Den store boligprisartikelen

Boligmarkedet og boligprisene på kort sikt

Boligmarkedet og boligprisene mellom kort og lang sikt