Boligmarkedet og boligprisene mellom, kort og lang sikt

På mellomlang sikt tror vi at boligmarkedet har tilnærmet normale tilbuds og etterspørselskurver. Vi vil ha en mindre elastisk tilbudskurve enn det vi ser for oss på veldig lang sikt. Dette gjør boligprisene mindre avhengig av byggekostnadene. Boligprisene vil likevel ikke være uavhengige av byggekostnadene da forskjellen mellom byggekostnadene og boligprisene ganske fort vil påvirke tilbudet av nye boliger. I tillegg vil forventningen om hva prisene på boliger skal være på lang sikt påvirke boligprisene på mellomlang sikt, da bolig er et langsiktig gode.

Boligmarkedet på mellomlang sikt, normal elastisitet i både tilbud og etterspørsel.

Boligmarkedet på mellomlang sikt, normal elastisitet i både tilbud og etterspørsel.

På mellomlang sikt kan vi lett se for oss at gradvise skift kan få stor betydning. Eksempler på slike skift kan være befolkningsvekst, urbanisering, høye lønnsøkninger og lavere renter. Vi har hatt en lang periode med nedgang i de lange realrentene. Denne utviklingen startet på 1980-tallet og ble kraftig forsterket etter år 2000. Mange begrunner gjerne de lave rentene etter 2000 med store spareoverskudd i Asia, hos Opec-landene, Russland og Norge. Det er lett å tenke seg flere grunner til hvorfor en lavere rente skulle kunne påvirke boligprisene, på kort og mellomlang sikt.

Vi ser at de lange realrentene i Norge har falt over lang tid

Vi ser at de lange realrentene i Norge har falt over lang tid

Nåverdiformel bolig

Nåverdi for verdsetting av bolig.

Hvor V er verdien av boligen, R er boverdien eller renten, C er kostnaden ved å bo i boligen, i er diskonteringsrenten og t er perioden en eier boligen. Diskonteringsrenten er ikke ensbetydende med renten, men det er naturlig å anta at den er sterkt påvirket av renten spesielt siden mange har veldig høy gjeldsandel ved kjøp av bolig. Om vi antar at diskonteringsrenten er avhengig av renten, så ser vi lett at at verdien av boligen øker når renten går ned.

Nåverdien av boligen med salgspris

Nåverdien av boligen med salgspris

Om vi i tillegg setter inn salgsprisen i ligningen så ser vi at forventningen om fremtidig salgspris i tillegg blir meget viktig for dagens verdsetting av boligen. Nå blir T salgstidspunktet i stedet for det tidspunktet boligen ikke lenger har noen verdi.

Den voldsomme prisstigningen vi har sett de siste årene har kommet av at vi har hatt lave renter samtidig som det har vært en forventning om at boligprisene skal stige fremover. Dette er en ganske spesiell situasjon. Egentlig burde lave renter være et signal på at økonomien gikk dårlig, noe som igjen burde indikere at boligprisene ikke skulle stige så mye. Svak økonomi tilsier høyere arbeidsledighet og svakere inntektsutvikling. Det var derimot ikke det vi så i årene fra 2004 til 2007, dette var en periode med lav arbeidsledighet og høy lønnsvekst, samtidig som vi hadde lav rente.

Lave renter kan også ha en annen effekt, kanskje spesielt når lav rente blir kombinert med sterk nasjonaløkonomi, og det er sammenhengen renten har med kredittmarkedet og kredittrasjonalisering. Mange boligkjøpere må lånefinansiere mye av sitt boligkjøp, og dette gjelder kanskje spesielt for førstegangskjøperne.  Lavere renter og spesielt lave lange renter gjør at en klarer å betjene en høyere gjeld med den samme lønnen. Om bankene er enige i at renten kommer til å forbli lave og at lånetakerne derfor har fått økt sin belåningsevne, vil flere få lov til å låne mer og færre vil bli kredittrasjonert.  At vi da fikk en periode med høy boligprisvekst, er kanskje ikke så rart.

Relaterte artikler:

Den store boligprisartikkelen

Boligmarkedet og boligprisene på kort sikt

Boligmarkedet og boligprisene på veldig lang sikt

2 Responses to “Boligmarkedet og boligprisene mellom, kort og lang sikt”

  1. […] På mellomlang sikt er tilbudssiden for boliger mer fleksibel. I et normalår ser det ut som om tilveksten av nye boliger ligger på litt over 1 prosent av den eksisterende boligmassen. Antallet nye boliger (igangsatt bygging) kan likevel variere mye over sykelen, de siste årene har tallet variert mellom ca. 33.000 i toppåret 2006, mot et anslag på 20.000 igangsatte boliger i år. Vi har altså ganske store endringer i tilgangen, men fortsatt skal det ganske mange år til før det gir store utslag i det totale tilbudet av boliger […]

  2. […] Boligmarkedet og boligprisene mellom kort og lang sikt […]

Leave a Reply