I dagens Dagens Næringsliv (29.juni) prøver en rekke eksperter å spå om utviklingen i boligprisene fremover. Dette er en ytterst vanskelig øvelse, spesielt i perioder uten en klar trend. Vi har dårlige modeller for å forklare hva som påvirker boligprisene på kort sikt, og det vil alltid komme nye sjokk som vil føre til at resultatet vil avvike fra de forutsetningene en brukte når en gjorde analysen.
Når ekspertene i DN uttaler seg diskuterer de gjerne prisene i år til år gjennomsnitt. En sammenligner gjennomsnittprisene i 2009 med gjennomsnittet i 2010 og så videre. Grunnen til at det blir gjort på denne måten er at en ønsker å kvitte seg med de svakhetene de månedlige tallene representerer gjennom sesongvariasjoner og statistiske måleproblemer. Ulempen er at en reduserer forståelsen for vanlige lesere. Det forklarer også hvorfor ekspertene synes å være veldig enige om prisene i 2010, men uenige om prisutviklingen i 2011. Ettersom halve 2010 allerede er ferdig, må prisene endre seg veldig mye i slutten av året for at det skal gjøre store utslag i gjennomsnittet for 2010. Usikkerheten blir dermed mye større når det kommer til 2011.
Fortsett å lese ‘Boligprisene fremover’
Atikkelen under sto på trykk i DN, 14. juni 2010.
Boligsparing for ungdom (BSU) er til ugunst for unge boligkjøpere hvis ordningen brukes av mange og øker boligsparingen mye, og den er usosial dersom kun få, ressurssterke benytter seg av ordningen, skriver doktorgradsstudent Are Oust.
BSU er et forsøk på å subsidiere unge boligkjøpere slik at de enklere skal få etablert seg som boligeiere. Når en innfører en subsidie, vil det alltid være en fordeling av denne subsidien mellom kjøper og selger. Hvordan ordningen er utformet, pluss egenskapene ved godet, vil avgjøre hvor mye av subsidien hver av partene får.
BSU har to egenskaper ved seg som tilsier at det meste av subsidien tilfaller selger, og et element som tilsier at noe av subsidien blir igjen hos kjøperen.
Fortsett å lese ‘Boligsparing for ungdom virker ikke’
Dagens boligpristall for februar fra NEF viser en prisstigning på 1 prosent, mens OBOS tallene tidligere har vist et fall i prisene for samme måned. Vi håper i alle fall at boligprisene skal utvikle seg flatt fremover, slik at vi som Harald Magnus Andreassen sier til dn.no: Vi får det beste fra to verdener, lav stigning i boligprisene og enkelt omsetning av boliger.
De fire siste månedene har boligprisene samlet utviklet seg ganske flatt men med ganske store hopp fra måned til måned, dette er en svakhet vi er kjent med at finnes i statistikken. Dermed bør vi heller ikke overanalysere hver enkelt måned.
Fortsett å lese ‘Boligpristall fra mars’
Yield-kurve for boliger i Oslo mellom 1970 og 2008. Grafen tar utgangspunkt i prisene på 4 roms leilighet (112 kvm) i Oslo. Grafen er så enkelt konstruert at den bare ser på forhåndstallet mellom eie og leieprisene. En Yield på 5% betyr at prisen på leiligheten tilsvarer leien i 20 år.
Vi har ikke bare en strømkrise i Norge, vi har også en boligkrise, i januar steg boligprisene med 3,4 prosent og prisstigningen ser ut til å fortsette også i februar. Likevel er politikerne langt mer opptatt av stigningen i strømprisene, og er villige til å bruke flere titals milliarder for og børe på problemet, selv om strømprisene er av langt lavere betydning.
Vi kan for eksempel ta en titt på de nye isolasjonskravene for nye boliger. Alle endringer i nye boliger som det ikke er 100% betalingsvillighet for vil heve prisen ikke bare på nye boliger, men også på brukte. Vi vet ikke hvor høy betalingsvilligheten er for disse tiltakene, men det ser ikke ut til å være så veldig stor. 100% er den ikke, da ville det ikke være nødvendig med et lovpålegg. Vi snakker om en betydelig redistribuering av formue, samtidig med et betydelig samfunnsøkonomisk tap, men hvorfor?
“Det er ikke annet en merkelig at en prøver å redusere strømforbruket gjennom høyere boligpriser, hvorfor ikke heve strømprisene isteden? Bolig er tross alt så mye mer enn en kilde til energiforbruk.”
En rekke kommentatorer har den siste tiden vært ute og trukket frem en rekke kortsiktige makroøkonomiske forhold som tilsier at vi ikke har en boligboble. Men det finnes verre ting for økonomien enn en boligboble, en av disse er at vi i dag ikke har en boligboble. Når rentene nå igjen kommer til å begynne å stige vil vi kunne se en realprisnedgang, men et boligprisfall som tilsier at vi har hatt en boligprisboble synes lite sannsynlig. Dette burde bekymre oss.
Fortsett å lese ‘Verre ting enn boligboble’
“The boom and bust to house prices and housing returns over the past 12 years is likely un-precedented in the United States. According to data from the Bureau of Economic Analysis and MacroMarkets LLC, real house prices in the United States increased by about 6-1/2 percent per year over the 1997-2006 period. To put this growth in context, over the decade spanning 1987-1996, the same data sources suggest that real house prices in the United States did not increase at all; and, the available evidence suggests that real house prices in the United States increased by less than 2 percent per year in real terms over the 1950 to 1996 period (Davis and Heathcote 2007, Shiller 2005). From year-end 2006 through the first quarter of 2009, real house prices have fallen by 34 percent,…”
Kilde: Campbell, Davis, Gallin and Martin, 2009, What moves housing markets: A variance decomposition of the rent-price ratio, Journal of Urban Economics 66, 90-102
“The basic intuition is straightforward. If the reason that the price is high today is only because investors believe he selling price will be high tomorrow, when ”fundamental” factors do not seem to justify such a price, then a bubble exits.”
Joseph E. Stiglitz (1990), “Symposium on bubbles”, Journal of Economic Perspectives, Vol. 4 No.2 Stiglitz vant Nobelprisen i økonomi i 2001.
“There is a bubble if the (real) price of an asset first increases dramatically over a period of several months or years and then almost immediately falls dramatically.”
Hans Lind (2009), “Price bubbles in housing markets”, International Journal of Housing Markets an Analysis, Vol. 2, No. 1 Hans Lind er professor ved KTH i Stockholm og en anerkjent boligøkonomi, som blant annet ledet The European Real Estate Society Conferance 2009.
Norge er dessverre ikke med men The Economist har laget en fin applikasjon for sammenligning av boligpriser mellom land.
“One of us (Akerlof) remembers a dinner conversation a few years ago. During the housing boom a distant relative from Norway – by marriage by marriage by marriage, known only from a brief encounter at a family wedding – had reportedly bougth a house in Trondheim, for more than $ 1 million. That seemed like a lot of money – perhaps not for New York, Tokyo, London, San Francisco, Berlin or even for Oslo – but certainly for Trondheim, up the Norwegian coast, on the edge of settlement, and vying for the title of most northern city. Nor was it a mansion. This thought remained quietly parked in Akerlof’s brain classified along with other observations that property values were high in Scandinavia.”
….
“Recently Akerlof told his co-author, Shiller, that he had been wondering if he should have given more thoughet to the Trondheim story. We discussed the matter. This seems to be a mental lapse, accepting this story of the high price as nothing more than an insignificant oddity. On the contrary, Akerlof should have seen it as an incongruity requiring active thought, to be resolved within the context of a lager view of the markets.”
Fra boken “Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism” av George A. Akerlof Nobel-vinner 2001 og Robert J. Shiller.
Fortsett å lese ‘…certainly for Trondheim’
Siste kommentarer