Vi befinner oss på sydhavsøya til Robinson, Fredag og øybanksjef Svein. Robinson og Fredag lever av å sanke nøtter, og skal velge om de skal leie eller eie hytta som de skal bo i. Alle hyttene er av samme kvalitet og når ei hytte kjøpes så finansieres det 100% med et lån hos øybanksjef Svein. På øya er det ikke skatt.

Øybanksjef Svein bruker en regel hvor han senker renten når det blir vanskelig å finne nøtter, da settes renten til 2%. Når nøttehøsten er god velger han å øke renten til 10%. Det er like stor sannsynlighet for at vi skal ha gode og dårlige år. I normalår settes renten til 6%, noe også Svein har sagt at renten skal være i gjennomsnitt.

I år 1 så er renten 6%. Hverken Robinson eller Fredag har noen spesiell formening om fremtiden kommer til å bli god eller dårlig. Husleien er satt til 90 nøtter. Fredag velger å kjøpe ei hytte mens Robinson velger å leie. Hytta Fredag kjøper må nå prises slik at det å leie og eie blir like gode alternativer. Ettersom renta i gjennomsnitt skal være 6%, må hytta prises til 1500 nøtter, slik at renta Fredag må betale blir 90 nøtter.

I år 2 så blir nøttehøsten overraskende dårlig. Øybanksjef Svein reagerer på dette med å sette renten til 2%. Fredag slipper nå unna med å betale 30 nøtter i rente mot 90 nøtter i år 1. Fredag kan velge å spare disse nøttene ettersom han vet at han snart må betale 150 nøtter i leie, eller han kan velge å benytte seg av de ekstra 60 nøttene til forbruk ettersom tidene er dårlige. Om Fredag ikke hadde fått denne rentenedsettingen kunne han alternativt ha lånt tilsvarende 60 nøtter, slik at Fredag tjener renten på 60 nøtter på Sveins rentepolitikk. Vi kunne også hatt en motsatt situasjon der det gode året kom først, da ville han fått rentekostnaden av de 60 nøttene.

Sveins rentepolitikk er motkorrelert med nøttehøsten, dette vil ha en verdi for hytteeierne. Om husleien ikke senkes tilsvarende i dårlige tider, så vil de som eier ha en fordel i forhold til de som leier. Dette kunne da medført noe høyere hyttepriser, men ettersom både Fredag og Robinson viste om Sveins rentepolitikk allerede i år 1 så vil vi ikke få noen prisendring fra år 1 til år 2. For at eksempelet skulle være i tråd med virkeligheten så skulle nok også husleien synke noe, men husleien klarer ikke å reagere like raskt som renten.

I år 3 så opplever økonomien et normalår, men ettersom effektene av den lave renten fungerte så bra og han er redd for en for kraftig innstramning greier Svein seg med å heve renten til 5%. År 4 blir det et meget godt år for nøttesanking på øya. Øybanksjef Svein nøyer seg likevel med å heve renten til 6%. Nå er vi tilbake til at Fredag betaler 90 nøtter i rente og Robinson betaler 90 nøtter i leie. Robinson vurdere nå å kjøpe hytte istedenfor å leie den. Han tror ikke lenger på Svein når han sier at den gjennomsnittlige renten skal være på 6%, hans nye forventning til hva renten skal være fremover er på 4%. Robinson og selgeren av hytta har like renteforventninger. Robinson må nå betale 2250 nøtter for at det å eie og leie hytta skal være like lønnsomt. En prisstigning på 50%.

Øybanksjef Sveins nye rentepolitikk har ført til høyere hyttepriser, og antageligvis også en høyere hyttebygging. Det var nok ikke dette Svein hadde tenkt seg, men han fikk det med på kjøpet.

Epilog

Vi ser at renteforventningene har stor betydning for boligprisene, mens fra dag til dag bør renten ha liten betydning på boligprisene utover det som kommer gjennom kredittrasjonering.

Innføringen av inflasjonsmålet kan ha medført et fall i renteforventningene i Norge, antageligvis også med rette. Dette ville ha gitt en voldsom stimulans til økonomien og til boligmarkedet, og kanskje en sterkere stimulans enn det Gjedrem klarte å gi gjennom sin rentesenking til 1,75%. Dette krever riktignok at renteforventningene ikke ble flyttet enda en gang.

Om det er rett at innføringen av inflasjonsmålet medførte en lavere gjennomsnittsrente, og dette gikk sakte, men sikkert, opp for folk så kan dette være med på å forklare mye av den prisstigningen vi så i boligmarkedet på 2000-tallet.

På den andre siden kan det være at landets makroøkonomer undervurderte den samlede stimulansen som ble gitt økonomien. Samtidig kan man også frykte at fallet i renteforventningen ble større enn det det faktisk var grunnlag for. Om dette er tilfellet så gir dette grunnlag for et fremtidig fall i boligprisene, når renteforventningene kommer opp på et normalt nivå.

Det vi kan trøste oss med er at renteforventningene antageligvis bruker noe tid på å oppdatere seg, så fallet vil ikke komme brått. I tillegg så bør det sikkert også nevnes at boligprisene og husleien på lang sikt ikke er løsrevet fra byggekostnadene, dette betyr at på lang sikt så skal selv ikke et skift i renteforventningene medføre noen store endringer i boligprisene. Prisendringene bør derfor også være noe mindre på kort sikt.