Fast eiendom er den mest sammensatte og mangfoldige eiendelen de fleste av oss noen gang vil møte eller analysere.
Men hva gjør det sofistikert og variert?
1. Fast eiendom befinner seg på et fast sted.
Fast eiendoms mest betydelige fysiske og økonomiske egenskap er at den er i ro, og at den derfor er underlagt eksternaliteter fra sine omgivelser. Dette er økonomiske krefter som er utenfor eiendommen og som derfor er utenfor kontroll av eiendommens eier. Disse eksternalitetene kan være positive, negative eller nøytrale.
Fordi fast eiendom ligger på et fast sted, er enhver eiendom unikt – det er mulig for bare én bygning til å okkupere et bestemt punkt på jordens overflate på en gang. Ingen to eiendommer kan dermed være helt like.
Fordi fast eiendom ligger på et fast sted, avhenger verdien av den faste eiendommen av den inntekt den kan generere på sitt spesielle sted.
2. Fast eiendom har lang levetid.
Selve tomten eller landet er så permanent som noe annet vi kan finne og bygninger har ofte en levetid på 50 år og oppover. Men langt liv er ikke en garanti av verdi
Fast eiendoms lange levetid medfører at risikoen som ligger i variasjoner i kontantstrømmene fra hver enkelt eiendom er større enn for de fleste andre investeringer. Det er stor usikkerhet knyttet til kontantstrømmer langt fram i tid og verdi måles som nåverdien av fremtidige fordeler.
Eksternalitetene eiendommer gir til naboeiendommer fordi de er knyttet til et bestemt geografisk sted samt at eiendom har så lang levetid har medført at myndighetene har innført en rekke reguleringsbestemmelser på bolig.
3. Fast eiendom blir gjerne kjøpt av en gruppe
Egenkapitalinvestoren (eieren av eiendommen), tar gjerne hovedmengden av risikoen.
Gjeldsinvestoren (bank eller annen kreditor), tar gjerne den største delen av investeringen.
I tillegg er eiendom både et investeringsgode og et konsumentgode. Dette kan enten skje ved at egenkapitaleieren også står som konsument av gode eller så kan eiendommen leies ut til en eller flere leietakere som da blir den tredje kjøper som da tar seg av konsumet av godet.
Fordelingen mellom hvor mye av eiendommen som er eid av henholdsvis egenkapitalinvestoren og gjeldsinvestoren endrer seg for hver eneste amortisering.
Konsumenter av godet som den faste eiendommen har gjerne en grunnleggende long-posisjon som må dekkes inn. Privatpersoner har et livslangt behov for tak over hode og bedrifter har likedes et behov for tilholdssted gjennom hele bedriftens levetid. En bedrift har likevel en opsjon i det at bedriften kan avvikles. Denne grunnleggende long-posisjonen medfører at en eieposisjon kan sees på som en hedge mot leieprissndringer.
4. Fast eiendom er forbundet med et virvar av skatteregler.
Vi har eiendomsskatt, formuesskatt og inntektsskatt og skattene er forskjellig avhengig av formen på eierskapet.
Næringseiendommer avskrives med en politikerbestemt avskrivningssats. Tomt eller land kan ikke avskrives.
5. Eiendom er allestedsnærværende og blir feilaktig ”tatt for gitt” av de alle fleste.