Spekulasjon er når du tar på deg risiko mot betaling. Om markedet fungerer vil den som tar minst betalt for risikoen være den som tar risikoen, i tillegg til at markedet kan være med på å diversifisere risiko mellom mange parter. Om risikoen blir diversifisert blir risikoen på den enkelte mindre, det er flere som blir i stand til å ta risikoen og en trenger å ta seg mindre betalt for å ta på seg risiko. Det at prisen på risiko blir lavere medfører at flere spennende prosjekter og investeringer kan bli gjennomført. Noen av dem går rett i grøfta, mange gir moderat til normal avkastning og noen gir superavkastning og bidrar til utvikling av ny teknologi og metoder som bringer samfunnet fremover.
For bolig har vi dessverre ikke noen markedsplass (børs) hvor en kan få fordelt denne risikoen. Derfor blir det færre som kan ta den og dele på den, gevinstene blir dermed store. Problemet er selvfølgelig ikke at noen tjener penger på dette. Problemet er at nye og gamle boliger blir dyrere, ettersom det blir bygd færre av dem. All den tid bankene og eiendomsutviklerne gjør jobben sin så ønsker vi oss flere boligspekulanter og et bedre og mer utviklet marked for slik spekulasjon.
Boligspekulanter fører til at vi får billigere boliger og et mer forutsigbart boligmarked hvor den enkelte slipper å ta på seg større risiko enn de man egentlig ønsker. Eller sagt med andre ord mer velferd og trygghet for alle.
4 kommentarer til “Boligspekulanter”
Her er vel begge «sider» litt på siden. Boligspekulasjon i stort omfang konsentrerer seg om nye prosjekter. Den er avhengig av en forholdsvis sterk underliggende prisstigning for å realisere akseptabel gevinst i perioden mellom kjøp og salg. Spekulasjonen krever at lite kapital bindes opp fordi en lav prosentandel av verdien innbetales ved kontraktinngåelse. Objektet videreselges helst før overtagelse. Utbyggere solgte når forholdene sist var til stede veldig mange enheter til spekulanter for å sikre nok salg til byggelånet raskt. Spekulantene tok dermed en risiko og bidro til at prosjektet ble gjennomført. Men prisen og prisutviklingen på nye boliger må oppfylle kravene til avkastning for å kunne realiseres. Det forutsetter en utvikling i boligmarkedet som ikke er bærekraftig for vanlige boligkjøpere. Når markedet flater ut eller snur oppstår derfor en rekke problemer: spekuklantene forsvinner og boligbyggingen stopper opp; spekulanter som ikke trakk seg ut i tide brenner inne med enheter og misligholder sine forpliktelser. Oppsummeringen i siste avsnitt over kan kanskje ha en teoretisk gyldighet, men den stemmer ikke med konsekvensene av utbredt boligspekulasjon i praksis.
Hei og takk for svar.
For å provosere så kan en si at for at det skriver skal stemme, så er en avhengig av at utbyggere og banker er så dumme at de ikke makter å benytte markedet og spekulasjon til å redusere sin risiko. I den siste boom-bust sykelen vi hadde, så så vi at det var noen få enkelteksempler hvor dette stemte. Men i det brede bildet så klarte de å bruke disse mekanismene til å redusere sin risiko.
Så lenge bank og utbygger gjør jobben sin så vil det ikke spille noen rolle hvordan spekulanten oppfører seg. Men det krever selvfølgelig at bank og utbygger forstår risiko, sin egen risiko. Om vi ser bort i fra hvordan banken og utbyggeren har fordelt risikoen seg i mellom, så er risikoen de sitter med summen av kostnadene som er knyttet til leiligheter som ikke er solgt. Ved oppstart så er dette gjerne rundt 20% av prosjektet. I tillegg så tar de risiko som er knyttet til at de som har kjøpt andeler i prosjektet, enten det er personer som har tenkt å bo der selv eller mer tradisjonelle spekulanter, ikke klarer å innløse hele salgssummen. Her er tapet: kostnader knyttet til bygging av enheten + kostnader ved redningssalg – pris ved redningssalg – innskudd. Her ser vi fort at risiko for bank/utbygger er direkte knyttet til størrelsen på innskuddet. Om størrelsen på innskuddet er stort, så er risikoen for tap liten. Nedsiden for bank /utbygger er selvfølgelig at om innskuddet er stort så senkes gjerne sluttprisen en får for leilighetene. Også det å tillate færre solgte boliger ved oppstart gir bank/utbygger en forventet gevinst. I den siste boom sykelen vår så vi at enkelte banker/utbyggere ble for grådige. De tillot høy usolgtandel og de hadde små innskudd, begge deler for å få en større gevinst. De tok på seg større gevinster enn det de maktet. Enkelte banker og utbyggere fikk svi for dette. Betyr det at vi skal gå inn å beskytte banker/utbygger mot seg selv?
Om banker/utbygger tror at risikoen for at en ikke klarer å innløse hele salgssummen er større for spekulanter enn for de som har tenkt å bo i leiligheten selv, så står de selv fritt til og enten kreve høyere pris fra disse eller å la være å selge til disse. Dette handler og behandling av risiko. I den siste bust sykelen tyder all informasjonen vi har på at de rene profesjonelle spekulantene hadde ganske små mislighold og i den grad de hadde det så var kostnadene ved å bli kvitt dem ubetydelige. Andelen mislighold for personer som selv hadde tenkt og bo der var større, men fortsatt små, men kostnaden ved å bli kvitt dem var gjerne større. Andelen mislighold blant ikke profesjonelle spekulanter var størst, men i flere av de verste tilfellene her hadde de sult seg bak et dekke av å opptre som personer som planla å bo der selv. Nå kunne en selvfølgelig innført en boplikt, men dette var faktisk snakk om tilfeller av ren svindel.
Nå skal vi ikke ha spekulantene i markedet bare for å ha dem der, vi skal ha dem der for å gjøre en jobb. Det er heller ikke sikkert at spekulantene er avhengige av kraftig prisoppgang for å være i markedet. Kraftig prisoppgang vil i utgangspunktet også tilsi større risiko. Heller ikke i et markedsfall så er det slik at spekulantene nødvendigvis rømmer markedet. Her kan vi jo også legge til at ved den korte boligfallsperioden som vi hadde i 2007 og 2008, så var det faktisk boligspekulanter som gikk inn og dempet fallet. Utbyggerne satt på store porteføljer av usolgte leiligheter. Om ikke spekulantene hadde vært til stede og dempet fallet sist, så ville bust sylelen bli sterkere enn det som ble tilfellet. Vi vet også at spekulanter tok å kjøpte en del ubygde prosjekter slik at syselsettingen i næringen ble holdt oppe. Vi kan heller ikke være sikker på at ikke enkelte større utbyggere hadde kunne veltet om spekulantene ikke hadde vært i markedet. Spekulantene gjorde jobben sin, tok risiko, og nå sitter de igjen meg store gevinster.
Så det siste avsnittet gjelder også i den virkelige verden i alle fall så lenge banker og utbyggere forstår sin egen risiko.
Med bare et halvt, halvvåkent øye på dagens USA vet vi at vi må, på et vis, beskytte oss mot banker og utbyggere fordi grådighet og avkastning er to sider av samme mynt. Du kan gjerne si at vi må beskytte dem mot seg selv. Når kredittrasjoneringen opphørte i Norge i 1984 gikk det ikke mange år med hallelujah før det hele kollapset ganske brutalt. Og PS: Utover på 90-tallet sto Husbanken igjen helt sentral i finansieringen av nye boliger.
Ditt syn på boligspekulasjon er imidlertid i tråd med den markedsøkonomiske tilpasningen vi har hatt siden 80-tallet. Siste fremstøt i den retning var borettslagsloven av 2005. Men det er faktisk ikke så altfor mange år siden store, seriøse utbyggere først begynte å få kontrakter og skjøter med forskjellige navn fra meglerne og satte ned foten. De oppfattet spekulasjonen som snuskete i forhold til den kundegruppen de primært henvendte seg til: vanlige boligkjøpere med behov for et sted å bo. Etterhvert har denne holdningen nærmest forsvunnet og nå ønskes spekulanter velkommen inn av de markedsmessige hensyn du beskriver.
Men troen på at disse aktørene skal regulere seg selv i tråd med en forståelse av egen risiko så vi får billigere boliger, et forutsigbart boligmarked og velferd og trygghet for alle er både historieløst og lite oppdatert i forhold til hva som har skjedd de siste tre årene. Se på situasjonen som oppsto med lovendringen i 2005 så ser du selve modellen for hvordan spekulanter gjør jobben sin i forhold til å påta seg risiko og overdra den på tåkelagte vilkår som ikke er levelige for folk flest – som ender opp Living in a Box til 76.000 kroner per kvm. Det er faktisk en viss forskjell på Arne Hvidsten og Husbanken.
Bemerker at du i denne kommentaren ikke omtaler spekulanter i den formen som de var beskrevet i det opprinnelige innlegget med et eneste ord. Så kanskje vi likevel ikke er så uenige?
Den nye Borettslagsloven var jeg kritisk til allerede fra 2003. Og her kan en jo påstå at lovgivers inkompetanse og at lovgiver har en tendens til høre på særinteresser enn på fagmiljøene. Borettslag har en rekke særfordeler, som ikke ble fjernet i forbindelse frislippet. Disse særfordelene var et problem fra før, bare se på Obos, men ble et mye større problem etterpå. Nå skal det sise at det er særs vanskelig å kvitte seg med de største bandittene gjennom lovreguleringer. Ganske enkelt fordi de største bandittene ikke bryr seg om loven. De største bandittene blir en altså kun kvitt gjennom utdanning av boligkjøperne. Dette er fullstendig mangelvare i dag. Bare se på antallet boligkjøpsklager. Når jeg går på boligvisning så er det ikke sjeldent at jeg kommenterer til megler at de har brutt sin opplysningsplikt. Svaret jeg bruker å få er at, nei byggtekniske ting har de ingen kunnskap om. Boligkjøperne går inn i boligen og tenker på hvilke farger de kan male om til, men om det er kritiske sprekker i grunnmuren det kommenterer de ikke.
Ellers så er det ikke sikkert at avstanden er så lang fra Hivdsten til Husbanken. Husbankens ressurser er så begrensede og metodene de benytter er så mangelfulle at de gjerne kan være med på å finansiere prosjekter som er på «kanten» av loven. Ikke det at jeg er mot husbanken, jeg er for alt som kan gjøre boliger billigere på en god og fornuftig måte. Ps. Utover på 90-tallet hadde Husbanken et stort hamskifte og ble gitt en nærmest ny rolle. Ps.Ps. Jeg er også av den oppfatning at tilbudssiden i boligmarkedet for nye boliger i Norge fungerte bedre på 1960-tallet enn det den gjør i dag. Men samtidig vil jeg påstå at markedet var friere til å fungere da enn det er nå.
Når det gjelder boligkrakket i USA, så har jeg for tiden tilhold ved Newman real estate institutt i New York og kan rapportere om at markedet her nå er kritisk avhengig av nettopp de spekulantene som ble omtalt i det opprinnelige innlegget. Uten slike spekulanter ville boligmarkedet i enkelte amerikanske stater som f.eks. Florida kollapse fullstendig. Føler at du her blander epler og bananer. Og gjør noe som er en ganske vanlig øvelse en er så avhengig av den syke greinen og tør ikke å røre ved denne, og dermed så kutter en isteden av en frisk grein isteden slik at en i det minste har følelsen av at en har gjort noe og har full kontroll. Så blir en overrasket når en går på en ny smell og at denne smellen heller er større enn mindre enn den siste.
Jeg er ikke blant dem som sier at en skal ha uregulerte markeder. Nesten ingen økonomer gjør nettopp dette, det er jo bare å lese bøkene til Adam S. så forstår en hvorfor. Og jeg forfekter flere reguleringer enn de aller fleste. Men i reguleringen av markedet så kan en ikke historieløs og kunnskapsløs i forhold til hvordan markeder fungerer. Alt for ofte tror en at det å regulere nærmest har en automatisk oppside, men en kan jo bare lese årets Nobelprisvinnere i økonomi for å forstå noe av de uheldige virkningene reguleringer kan føre med seg i et søkemarked som boligmarkedet kan få om en ikke forstår virkningene av dem. Norge har aldri klart seg uten markedet og vil aldri klare seg uten markedet og da må vi lære oss å leve med det. Kostnadene i Norge ved at myndighetene ikke forstår hvordan markedene fungerer er enorme. Vi må omfavne fordelene og søke å minimere ulempene, vi må for all del ikke putte hodet i sanden.
Ps. Du kan gjerne kalle meg historieløs, da det faller på sin egen urimelighet, men ikke tillegg meg meninger jeg ikke har.