Hva vet vi egentlig om byggekostnadene i Norge? Svar: Alt for lite! Grunnen til at vi er så opptatt av byggekostnaden er at vi på lang sikt tror at tilbudet av boliger vil dominere boligprisene. Det er riktignok ikke fullt så enkelt da også reisekostnadene kommer inn som en viktig variabel i sentrumsområder, og avgjør tomteverdiene, men la oss her kun diskutere byggekostnadene.

SSB er den klart viktigste kilden vi har når det gjelder byggekostnader.

SSB har blant annet lagt ut en byggekostnadskalender som går tilbake til 1979 for forskjellige typer boliger. Indeksen tar utgangspunkt i en undersøkelse om hvilke innsatsfaktorer som brukes når en skal bygge en bolig eller leilighet. Denne vektingen gjøres hvert 10 år. Mellom disse tidspunktene oppdateres indeksen ved at en bruker prisindekser for de forskjellige innsatsfaktorene, som stål, trevirke, arbeidskraft, osv.

Byggekostnadsindeks SSB:
http://www.ssb.no/vis/bkibol/calc.cgi
Rapport om oppbyggingen av indeksen:
http://www.ssb.no/emner/08/02/30/rapp_200028/rapp_200028.pdf

Jeg har forlenget statistikken ved å benytte meg av SSB sine Statistiske månedshefter og Statistiske meldinger.

Vi ser at grafen viser svært lite som kan minne om konjunkturer eller store skift. Vi ser først og fremst en jevn stigning i prisene, noe som er naturlig ut i fra måten indeksen er bygd opp på, men det begrenser mulige anvendelser av indeksen. Det er likevel meget nyttig å ha som en base, slik at vi vet hvordan de underliggende prisene utvikler seg. I figuren under er dette Input prisen.

SSB har også en materialindeks.

Les mer hos SSB .

Helt i den andre enden, altså på salgsprisen av nye bolighus, har vi også gode prisstatistikker, om enn ikke så lange.

SSB sin prisstatistikk for nye eneboliger, tall tilbake til 1989.

SSB sin prisstatistikk for nye flerbolighus, tall tilbake til 2000.

Det kan også være spennende å sammenligne prisene på nye og brukte boliger.

Det mest interessante er kanskje likevel det som skjer mellom disse to ytterpunktene og her har vi dårligere tall å støtte oss på. En tilgjengelig registreringsbase for bygg og anleggskostnader er rapportering til Husbanken. Alle som ønsker at boligkjøperne av deres boliger skal ha mulighet til å ha finansiering gjennom Husbanken rapporterer inn sine byggekostnadstall og sine anleggskostnader.  Dette utgjør en forholdsvis stor andel av den totale boligbyggingen i Norge.

Anleggskostnader Summen av byggekostnader pluss tomtekostnader.
Byggekostnader Samlede kostnader (inkl. merverdiavgift) for byggherren ved utgraving
av byggegruve, arbeid og materialer til grunnmur og bygg,
arkitekthonorar, byggelånsrenter og provisjon. Byggekostnader er lik
anleggskostnader minus tomtekostnader.
Tomtekostnader Verdi av råtomt, eventuelt kapitalisert festeavgift, pluss kostnader ved
opparbeiding av vann, vei og kloakk fram til byggegruven.

Forskjellen mellom anleggskostnadene og byggekostnadene er altså prisen en betaler for tomten per bygde kvadratmeter bolig. Tomtekostnadene holder seg på rundt 16% av de totale kostnadene ved boligen.

Problemet med disse tallene fra Husbanken er at det ikke finnes noen etterrevisjon av tallene samtidig som Husbanken i sine rapporteringstall ikke tillater profitt. Dette medfører at tomtekostnaden og administrasjonskostnadene blåses opp for å dekke inn den manglende profitten. Disse problemene ser vi tydelig om vi studerer Byggekostnadene til Husbanken opp mot Boligprisstatistikken til Norges Bank og NEF. Her er det brukt en logaritmisk skala.

Vi ser tydelig at Husbanken sine tall bare følger boligpristallene, men med noe lag (tidsforskyvning).  Det kan altså se ut som om utbyggerne bare rapporterer den prisen de akter å selge boligen for, slik at denne indeksen også i praksis bare blir en ren nyboligindeks, uten at den egner seg spesielt for dekomponering, men det er en lang indeks.

Problemet som gjenstår er fortsatt dekomponeringen for å finne ut hvor anleggskostnadene kommer fra, slik at det skal bli lettere å kutte disse kostnadene slik at vi kan øke velferden i samfunnet.

Tidligere artikler hvor vi har tatt for oss byggekostnader:

Teoretisk Robinson Crusoe-eksempel som beskriver sammenhenger mellom byggekostnader, tomtepris og reisekostnader.

Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen

Byggeskatten