De siste ukene har vi fått en oppblomstring av artikler som omtaler leiemarkedet og leieprisene. Overskrifter som Vanvittige utleiepriser, Utleiefest i Oslo, skulle tyde på at det aldri har vært mer lønnsomt å leie ut bolig enn nå. Riktignok trenger det ikke å bli så ille å være utleier, men de siste årene har vi hatt et drømmemarked som neppe kan fortsette. Sammenhengen mellom eie og leieprisene blir ofte sett på som avhengige av hverandre på lang sikt.

Kilde: NEF og egen statistikk, tallene gjelder for Trondheim, den grønne grafen er boligprisene og den røde grafen er leieprisene.

Utleiemarkedet har to hoveddeler, en med vanlige leiligheter som leies ut og en med typiske utleieboliger hvor eieprisene i større grad følger utleieprisene. Jeg vil her diskutere prisene på vanlige leiligheter ettersom det er det som er mest aktuelt for vanlige folk.

Hvor lønnsomt det er å leie ut bolig avhenger av to forhold: Hvor stor forskjell det er mellom leieprisene og de kostnadene en har ved å holde på boligen. Det andre forholdet er endringen i boligprisene. Dette er de samme forholdene som er avgjørende for om det lønner seg å eie sin egen bolig. (Vi får inn noen forskjeller på grunn av skattereglene og transaksjonskostnadene, Leie eller eie bolig?) På grunn av denne sammenhengen så forventer vi at eie- og leieprisene på bolig over tid vil følge hverandre. Vi kan likevel ha relativt lange perioder med avvik mellom disse prisene, blant annet på grunn av forventninger om fremtidig boligprisoppgang eller –nedgang.

I flere år nå har det vært en sterk forventning i markedet om at boligprisene skulle fortsette oppover. Dette har medvirket til at leieprisene de siste årene ikke har steget like mye som eieprisene. På tross av at vi har hatt lave renter så har det vært vanlig å drive utleie uten å tjene penger fra år til år. En har vært i boligmarkedet for å tjene penger på boligprisoppgangen.

Nå har vel forventningen om stor boligprisoppgang forsvunnet, og da må boligmarkedet vende tilbake til et mer normalt årlig avkastningsnivå på boliger. Det kan skje på to måter, enten kan boligprisene falle eller så kan leieprisene stige. Foreløpig kan det se ut som om vi har en kombinasjon av disse to.

Mange aktører i boligmarkedet er fortsatt positive til utsiktene i boligmarkedet fremover. Utbyggere og andre som sitter på boliger som de egentlig skulle selge velger å sitte på boligene og noen leier dem ut i stede for å dumpe dem i markedet. Heller ikke bankene har latt seg stresse, selv om antallet tvangssalg begynner å hope seg opp. Vi har også eksempler på boliginvestorer som kjøper seg utleieporteføljer til overraskende lav yield. Det synes altså ikke som om en boligprisnedgang er priset inn i markedet.

Da boligprisene falt på slutten av 80-tallet gikk leieprisene først opp før de fulgte eieprisene ned, dog med en svakere tendens. Om dette samme kommer til å skje også denne gangen, gjenstår å se. En av de tingene som kan tale for et fall er at når en større andel av boligkonsumet skjer gjennom leiemarkedet, så fører dette vanligvis til et lavere samlet boligkonsum. Totaletterspørselen etter bolig vil da falle, mens tilbudet i boligmarkedet regnes som gitt på kort sikt. Det er likevel ikke slik at vi nødvendigvis vil få et lignede boligprisfall som det vi hadde mellom 1988-1993, for at det skal skje må flere bli negative til boligprisene.

Les også vår artikkel: Leie eller eie bolig?