Når boligmarkedet blir diskutert i Norge blir gjerne situasjonsbeskrivelsene boble og overprising blandet sammen. Dette er kanskje ikke så rart ettersom overprising er en nødvendig forutsetning for boble. Likevel er sammenblandingen uheldig ettersom overprising uten boble har et annet forløp enn boligboble og krever et annet handlemønster fra myndigheter, banker og husholdninger.

En boble kan typisk defineres ut i fra form eller prisutvikling. En generell definisjon ut fra form er at vi har en boble om prisene først stiger dramatisk over en periode på flere måneder eller år, for så å falle dramatisk nærmest over natten. Lind (2009) antyder at en boble krever en dobling av prisene over 5 år eller 50% stigning over 3 år, samt et prisfall på 50%. Ved overprising uten boble trenger ikke prisstigningen å være like dramatisk, og prisutviklingen kan ha flere perioder med utflating eller fall underveis. I tillegg vil prisene typisk begynne å stige raskere igjen, om ikke de underliggende fundamentale forholdene har endret seg dramatisk, ganske enkelt fordi overproduksjonen har vært mindre.

Anvender vi dette fundamentet på det norske boligmarkedet, har boligprisene steget saktere enn det vi gjerne forbinder med en boble og vi har hatt fall eller utflating underveis.

Den andre typiske bobledefinisjonen tar utgangspunkt i at det er en boble når troen på videre prisoppgang dominerer og at prisene ikke reflekterer de fundamentale forholdene. Mens overprising uten boble er summen av langsiktig trend pluss sykliske prisbevegelser som kan forklares av endringer byggekost, rente, arbeidsledighet, kredittilgang, forventninger osv. (Urimelige forventninger må fortsatt kunne ligge innen definisjonen av en boble.)  Enkelt sagt inneholder en boble et forholdsvis stort uforklart priselement.

I Norge kan det meste av boligprisene forklares av økningen i byggekostnader, lave renter og lav arbeidsledighet (se figur 1).

I en tredje vurderingsmåte kan vi ta utgangspunkt i fasene i kjente bobler frem til boblesprekken for å se om det er noe vi kjenner igjen eller som avviker sterkt. Det mest klassiske ordet for å beskrive stemningen som leder til boblen er eufori; verden ser lysere ut, det har skjedd noe som gjør at vi tror at verden har blitt forandret og mer lønnsom og penger synes gratis. Dette gjør at etterspørselen etter bolig stiger, boligenes størrelse stiger, husholdningsstørrelsen krymper. Dette skjer også i en vanlig konjunktursykel, men under en boble så er overproduksjonen større. Utbyggere, husholdninger og investorer tar større risiko fordi de blir blinde for risikoen, boliger blir bygd på spekulasjon. Typiske eksempler på overproduksjon er det vi nylig har sett i land som Irland, Spania og noen delstater i USA.

Når vi ser på den relative boligbyggingen i Norge er det vanskelig å se at vi har hatt klar overproduksjon de siste årene(se figur 2). Gjennomsnittlig husholdningsstørrelse har faktisk steget de siste årene, motsatt av hva vi skulle tro, gitt at norsk økonomi har befunnet seg i en gunstig økonomisk situasjon med sterkt stigende boligpriser (grafen beveger seg under ca. 0,5 i figur 2). Denne spesielle situasjonen er selvfølgelig nært knyttet til utviklingen i byggekostnadene. Følelsen av eufori synes heller ikke å være spesielt fremtredende, selv om penger nok har syntes billige i perioden, kanskje først og fremst før 2007.

Konklusjonen blir at det norske boligmarkedet ikke er i en utpreget boblesituasjon. Dermed synes også et krakk i den klassiske boblebetydningen av ordet lite sannsynlig. Likevel har boligprisene steget veldig mye og blitt ubehagelig høye. Bolig har blitt historisk dyrt og dyrt i forhold til lønn, vi har en situasjon med klar overprising.

Overprising uten boble er forhåpentligvis ikke så dyrt som boble, men har svært mange av de samme kostnadselementene for samfunnet. Boligprisene kan fortsatt falle, men ikke like dramatisk som ved en boble. Fallet vil heller ikke ha like stor ”smitte” på resten av økonomien og prisene vil stige raskere igjen. Politisk er det likevel svært krevende: Bolig er dyrt, dette har med rådende skatteregime etydelige fordelingsulemper, husholdningene tar opp svært mye lån, dette gir økt risiko for finansielt stress i økonomien, risiko for overkonsum når renten er lav, samtidig som vi risikerer høy sparing ved høy rente eller boligprisfall. Og politikerne må forholde seg til den klare ulempen av at problemet med høye priser ikke løser seg selv.