http://www.ssb.no/vis/magasinet/blandet/art-2011-10-24-01.html

Kilde: SSB

Når en skal vurdere hvor høy boligbyggingen er i dag, så er det viktig å benytte seg av lange tidsserier. Det tallserien først og fremst viser er at boligbygging fremfor noe annet er politikk.

Kilde: SSB

Tallene blir enda mer illustrerende om vi i steden for absolutte tall, ser på reelle tall. Her har vi gjort det enkelt og delt fullførte bygg på befolkningsvekst i antall. Nå er det viktig å huske at det er mange måter tall kan behandles på, her valgte vi fullførte enheter, om vi hadde tatt fullførte kvaderatmeter, så ville resultatet sett litt anderledes ut.

”From the perspective of household welfare, house prices appreciation does not lead to welfare improvement for all households. Young homeowners expect to upgrade their housing services as their income increases and their families expand. A positive housing price shock, therefore, incurs net welfare losses for them, since the rise in the value of their existing homes is not large enough to compensate them for the rise in their lifetime housing costs. House price appreciation also lower a renter’s lifetime welfare, since he suffers from higher cost in acquiring housing services and yet does not receive any housing wealth gains. Only old homeowners receive net welfare gains.”

Wenli Li og Rui Yao (2006) “The Life-Cycle effects of house price changes.”

Spådom: 1, 2, 3

Oekonomi.no kan selvfølgelig ikke være dårligere så her kommer vår spådom for boligprisene fremover.

Samtidig må vi påpeke at det ikke finnes noen god modell for å predikere boligprisene fremover og at det eksisterer stor usikkerhet på grunn av stadige sjokk både i etterspørselen og tilbudsiden i boligmarkedet.

Rente

Norge har hatt en lang periode med lave renter bak seg, og selv om Norges Bank har fått seg ny sjef så er det lite som tyder på en brå omlegging i rentepolitikken.

Etter innføringen av inflasjonsmålet har lave renter og sterk utvikling i boligprisene samvariert. I den siste tiden har de lange rentene begynt å stige noe, men de er fortsatt lave. Det samme gjelder nok for renteforventningene.

Om vi ser på rentehevningsperioden fra 2005 til 2008 så tok det lang tid før det syntes som om høyere renteforventninger tok tak og fikk betydning for boligprisene. Høyere rente vil likevel trekke i retning av lavere boligpriser.

Arbeidsledighet

Arbeidsledigheten er på vei oppover, men den er fortsatt lav. Fremover forventer vi at arbeidsledigheten vil ligge i et intervall hvor den ikke vil ha påvirkning på boligprisene verken i form av at den vil trekke oppover eller at arbeidsledigheten vil trekke boligprisene nedover.

Lønnsutvikling

Høyere arbeidsledighet vil føre til lavere lønnspress. Arbeidsmarkedet ser ut til å ha en mer heterogen utvikling fremover. Enkelte næringer begynner å komme seg, mens andre næringer fortsatt sliter og vil ha en svak lønnsutvikling. Lønnsutviklingen vil ikke være sterk nok til å gi boligprisene sikkelig driv, men høyere lønn vil fortsatt dra de nominelle boligprisene oppover. Vi nærmer oss ”all time high” for realprisene, og dette må etter hvert gi boligprisene motstand, men det ligger nok litt frem i tid.

Tilbudet av boliger

Befolkningsveksten og sentraliseringen i Norge er sterk. Nyboligbyggingen og lagrene av nyboliger er lav. Samtidig reflekterer den lave interessen for å bygge nye boliger utbyggernes forventning til profitt på å bygge boliger.

Byggekostnadene har økt, blant annet på grunn av endret regelverk. Dette gjør at en trenger en høyere etterspørsel og pris som utbygger for å sitte igjen med den samme profitten. I tillegg så har nye krav til omdisponering av loftareal redusert mulighetene for fremtidig fortetning. Samlet vil det lave tilbudet av nye boliger drive boligprisene oppover.

Forventning og usikkerhet

Det er fortsatt usikkerhet knyttet til verdensøkonomien, men vi begynner å bli mer vant til det og frykten for at dette vil slå kraftig ut i norsk økonomi har klart avtatt.

Klart flere tror at boligprisene skal stige fremover. Dette vil være med på å dra boligprisene oppover.

Oppsummert

Høyere rente og historisk høye realboligpriser trekker boligprisen nedover. Disse effektene blir dominert av lav boligbygging og forventninger til boligprisvekst. Samlet tror vi at boligprisene vil stige mer enn lønnen de neste årene.

Prognose

2011 9%
2012 6%

Vi kommer da tilbake til de gamle spørsmålene:

”Hvem ønsker å være her?
Hva kan de betale?
Hvor ellers kan de være? ”

Disse tre spørsmålene blir kanskje enda viktigere da en ikke allerede har en bygning. En skal avgjøre hva en skal bygge og hvordan:

”Høyeste verdi, beste bruk”

Det som blir helt avgjørende blir egenskapene ved tomta som en har tilgjengelig, og da spesielt hvor tomta ligger:

”Location, location, location”

“The single most important aspect of any investment is getting your money back. ”

Proffesor D. Scribner jr.

“People make values and determine prices.”

Patcliff, 1972,14

En har ikke råd til å være subjektiv, en må se på eiendommen gjennom øynene til de som kommer til å bruke den.

Deretter trekker de i fra 3% i salgskostnader. (Tilsvarer en multiplikator på 10,7)

Årlig leieinntekt: $100.000

/9%

$1.111.111

*97%

$1.077.778

Hvorfor det har blitt sånn? Sedvane.

-På periodiske betalinger i eieperioden.

-På salget på slutten av eieperioden.

- Hvem ønsker å være der?

- Hva kan de betale?

- Hvor ellers kan de være?