Archive for the ‘Teoriartikler’ Category

Boligprisstigning og velferd

onsdag, februar 2nd, 2011

”From the perspective of household welfare, house prices appreciation does not lead to welfare improvement for all households. Young homeowners expect to upgrade their housing services as their income increases and their families expand. A positive housing price shock, therefore, incurs net welfare losses for them, since the rise in the value of their existing homes is not large enough to compensate them for the rise in their lifetime housing costs. House price appreciation also lower a renter’s lifetime welfare, since he suffers from higher cost in acquiring housing services and yet does not receive any housing wealth gains. Only old homeowners receive net welfare gains.”

Wenli Li og Rui Yao (2006) “The Life-Cycle effects of house price changes.”

Fast eiendom er sammensatt, elementer ved verdsetning

tirsdag, desember 14th, 2010

Fast eiendom er den mest sammensatte og mangfoldige eiendelen de fleste av oss noen gang vil møte eller analysere.

Men hva gjør det sofistikert og variert?

1. Fast eiendom befinner seg på et fast sted.

Fast eiendoms mest betydelige fysiske og økonomiske egenskap er at den er i ro, og at den derfor er underlagt eksternaliteter fra sine omgivelser. Dette er økonomiske krefter som er utenfor eiendommen og som derfor er utenfor kontroll av eiendommens eier. Disse eksternalitetene kan være positive, negative eller nøytrale.
(mer…)

Boligsparing for ungdom virker ikke

mandag, juni 14th, 2010

Atikkelen under sto på trykk i DN, 14. juni 2010.

Boligsparing for ungdom (BSU) er til ugunst for unge boligkjøpere hvis ordningen brukes av mange og øker boligsparingen mye, og den er usosial dersom kun få, ressurssterke benytter seg av ordningen, skriver doktorgradsstudent Are Oust.

BSU er et forsøk på å subsidiere unge boligkjøpere slik at de enklere skal få etablert seg som boligeiere. Når en innfører en subsidie, vil det alltid være en fordeling av denne subsidien mellom kjøper og selger. Hvordan ordningen er utformet, pluss egenskapene ved godet, vil avgjøre hvor mye av subsidien hver av partene får.

BSU har to egenskaper ved seg som tilsier at det meste av subsidien tilfaller selger, og et element som tilsier at noe av subsidien blir igjen hos kjøperen.

(mer…)

BSU bør avvikles!

fredag, mai 21st, 2010

Sverre Juul-Hansen og Henrik Aarstad hadde en gjestekronikk i DN 21. mai, og de har vært så snille at de har latt oss legge ut deres kronikk her. De er sisteårs studenter ved Industriell Økonomi og Teknologiledelse ved NTNU

Høyres skattepolitiske talsmann Gunnar Gundersen uttaler til DN.no den 3. mars at høyere egenkapitalskrav for boligkjøpere må følges opp av en utvidelse av BSU-ordningen. Vi vil gjerne tilbakevise Gundersens påstand om at BSU-ordningen er et treffsikkert virkemiddel. I stedet finner vi at ordningen bidrar til å øke de sosiale forskjellene blant unge.

Boligsparing for ungdom (BSU) er en ordning som gir ungdom under 34 år skattefradrag for sparing til bolig. I dag gis det 20% skattefradrag for årlige beløp inntil kr 20 000, mot at midlene en gang i fremtiden benyttes til finansiering av første bolig. Inntil dette er pengene låst på konto hos banken til en relativt hyggelig rente. Ordningen bejubles av såvell banker som myndigheter, og har ikke uventet oppnådd stor popularitet.

(mer…)

Skattetaksering av eiendommer og mangelen på et godt og rettferdig nasjonalt takseringssystem

tirsdag, mai 4th, 2010

Bakgrunn: Undertegnede har i forbindelse med et masterstudium, Master of Public Administration, som jeg tok fra januar 2008 til april 2010, ved Høgskolen i Nord- og Sør- Trøndelag og Handelshøjskolen i København, gjennomført en studie om kommunale eiendomsskattetakster i Kragerø kommune. Jeg vil kort redegjøre for studien. Masteroppgaven min var i hovedsak bygd på tallanalyse, med bruk av statistiske teknikker. Jeg sammenlignet skattetakster på boliger og fritidsboliger mot omsetningsverdier etter at skattetakstene var satt. Den kommunale eiendomsskatteloven av 1975 og dens tolkning, sier at likeartede eiendommer skal takseres likt og med samme skattesats. I tillegg skal eiendommene takseres til antatt omsetningsverdi, og dermed skal man forvente proporsjonalitet i forholdet skattetakster og omsetningsverdier i Kragerø.

(mer…)

Den store boligprisartikkelen

mandag, september 28th, 2009

Vi forstår ikke fult ut hva som forårsaker bevegelsene i boligprisene, men gjennom denne artikkelserien vil jeg prøve å oppsummere de viktigste delene av det vi vet om boligprisene. Dette slik at de som velger å lese dette kan få en bedre forståelse av hva som påvirker boligprisene og kanskje litt om hva de såkalte ekspertene tenker på når de uttaler seg.

Boligmarkedet har en tilbudsside og en etterspørselsside. Boligprisene settes der tilbudet av boliger klarerer etterspørselen etter boliger.

(mer…)

Boligmarkedet og boligprisene mellom, kort og lang sikt

mandag, september 28th, 2009

På mellomlang sikt tror vi at boligmarkedet har tilnærmet normale tilbuds og etterspørselskurver. Vi vil ha en mindre elastisk tilbudskurve enn det vi ser for oss på veldig lang sikt. Dette gjør boligprisene mindre avhengig av byggekostnadene. Boligprisene vil likevel ikke være uavhengige av byggekostnadene da forskjellen mellom byggekostnadene og boligprisene ganske fort vil påvirke tilbudet av nye boliger. I tillegg vil forventningen om hva prisene på boliger skal være på lang sikt påvirke boligprisene på mellomlang sikt, da bolig er et langsiktig gode.

Boligmarkedet på mellomlang sikt, normal elastisitet i både tilbud og etterspørsel.

Boligmarkedet på mellomlang sikt, normal elastisitet i både tilbud og etterspørsel.

(mer…)

Boligprisene på kort sikt

mandag, september 28th, 2009

Når en diskuterer boligpriser i media fokuseres det gjerne på den kortsiktige utviklingen i boligprisene.  Samfunnsmessig og for de fleste boligeierne burde dette være av liten interesse, men for de som skal avgjøre når de skal gå inn i boligmarkedet er det selvfølgelig interessant. Selv for denne gruppen har jeg en god nyhet, om du følger hovedregelen om at du skal eie boligen i minst fem år så er det ikke så viktig. De som kjøpte bolig i 1987, og solgte i 1992 vil nok motsi meg her, men i alle fall er det mange andre faktorer som er like viktige og at utviklingen i boligprisene ikke er opplagt, slik at en ikke er dum selv om en ikke handler på en spesiell måte.

Det viktigste er uansett at en ikke gjør noe som en mister nattesøvnen av, da er det bedre å vente. Jeg synes at bolig er kjempeviktig, og meget spennende, men jeg ville ikke gjort noen sprell dersom det kunne medføre at jeg mistet nattesøvnen.

Boligmarkedet og boligprisene på veldig lang sikt

torsdag, september 24th, 2009

Et av de viktigste trekkene ved boligmarkedet er skillet mellom tilbudet av boliger på kort og lang sikt. Det tar tid å bygge boliger, tomter skal skaffes, det skal gjøres et reguleringsarbeid, boligene skal tegnes, selges og bygges. En prosess som gjerne tar fra 3 år og oppover i tid.

(mer…)

Byggekostnader

onsdag, september 23rd, 2009

Hva vet vi egentlig om byggekostnadene i Norge? Svar: Alt for lite! Grunnen til at vi er så opptatt av byggekostnaden er at vi på lang sikt tror at tilbudet av boliger vil dominere boligprisene. Det er riktignok ikke fullt så enkelt da også reisekostnadene kommer inn som en viktig variabel i sentrumsområder, og avgjør tomteverdiene, men la oss her kun diskutere byggekostnadene.

Tilbuds og etterspørselen i boligmarkedet på lang sikt. Vi ser at byggekostnaden dominerer tilbudssiden.

Tilbud og etterspørselen i boligmarkedet på lang sikt. Vi ser at byggekostnaden dominerer tilbudssiden.

(mer…)