Beskatning av bolig, en kort gjennomgang

Beskatning av bolig er et stort og uoversiktlig system, som slett ikke er skattenøytralt. Her en noe forenklet gjennomgang:

Privatpersoner – selveie

Kommunal eiendomskatt: I mange kommuner finnes det eiendomskatt. Maksimal årlig skattesats er 7 promille av eiendomsverdien. Her prøver en gjerne ved hjelp av en takst å komme ganske nært virkelig verdi av eiendommen. Her er det ikke fratrekk for gjeld knyttet til eiendommen, men mange kommuner har bunnfradrag.

Formueskatt: Skatt som er delt mellom kommunen og staten. Bunnfradrag på 470.000 Formueskatten er en skatt på 1,1% av hele personens formue. Bolig har gjerne lav ligningsverdi sett i forhold til andre formuesobjekter, gjerne 20-30 prosent av boligens markedsverdi. Kombinert med at mange belåner bolig og høye bunnfradrag betyr det at ganske få personer betaler formueskatt på bolig.

Arveavgift: Skatt på arv gjelder igjen hele formuen. Innslagspunkt kroner 470.000, høy sats begynner på kroner 800.000. For livsarvinger er lav sats på 6% og høy sats på 10%. Ettersom det ikke eksisterer noen gevinstbeskatning for salg av bolig for privatpersoner er arveavgiften den eneste måten verdistigning blir beskattet. For eneboliger osv. blir det ofte praktisert at arveavgiftsmyndighetene godtar at markedsverdi settes til 3-5 ganger ligningsverdien. I mange tilfeller betyr dette at arveavgiftsgrunnlaget settes lavere enn reell markedsverdi.

Skattefradrag for renter: Alminnelig inntekt blir redusert med renten. Så lenge skatteyteren har tilstrekkelig inntekt til å benytte seg av personfradraget, reduseres skatten med 28% av renteutgiftene.

Privatpersoner – utenfor næring, beskatning av ekstrabolig i utleie

Kommunal eiendomskatt, formueskatt, arveavgift og skattefradraget for renten er som for selveiere.

Inntektsskatt på husleien: Overskuddet fra utleievirksomheten beskattes med 28%. En får fradrag for kostnader knyttet til boligen, vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og lignende. Inntekter og kostnader ved boligen blir beskattet sammen med resten av personens inntekter.

Gevinstbeskatning ved salg: Ved salg av boligen beskattes overskudd med 28% og en får fradrag ved tap.

En kan ha inntil 4 leiligheter for utleie uten at dette er å betrakte som næring.

Personer i næring, Enkeltpersonsforetak, ANS og DA

Omtrent som for personer utenfor næring, men istedenfor 28 % er satsen ca. 48%. En får fradrag for selskapskostnader. Inntekter og utgifter knyttet til boligen blir lignet sammen med resten av inntektene og kostnadene i næringen.

Gevinst og tap knyttet til salg av boligen beskattes på lik linje med annen inntekt.

AS og ASA

Kommunal eiendomsskatt: Som for privatpersoner.

Formueskatt: Faller på eiernes hånd, benytter ligningsverdien på selskapet. Boligeiendom i selskapet reduserer gjerne selskapets ligningsverdi. For utleieeiendom settes formuesverdien på grunnlag av leieinntektene. Noe som i mange tilfeller medfører en høyere ligningsverdi enn hva som ble benyttet tidligere.

Arveavgift: Overføring av selskaper har forholdsvis gunstige skatteregler, kanskje mer gunstig enn for bolig.

Overføring av aksjer etter arveavgiftsloven § 11A er utrolig gunstig siden ligningsverdien på aksjene legges til grunn.

Selskapsskatt: Selskapet betaler 28% skatt av overskuddet i selskapet. Husleieinntekten minus kostnadene. Skattes med andre inntekter og kostnader i selskapet.

Utbytteskatt: Om eierne velger å ta ut utbytte blir pengene som er tjent i selskapet beskattet med ytterligere 28%. Samlet kommer vi da ut med en skattesats som ligger meget nært skattesatsen for personer i næring. Utbytte inntil skjerming er skattefritt.

Gevinst og tap knyttet til salg av boligen beskattes på lik linje med annen inntekt.

Leietakere

Rammes av implisitte skatter: Eierne av boligen må betaler skatter, disse skattene belaster utleieren leietakerne med. Dermed betaler leietakerne indirekte eiendomskatt, formueskatt (så og si ikke-eksisterende) og selskapsskatt og utbytteskatt på både husleien og verdistigningen.

I tillegg treffes de som leier av den implisitte skatten ved at stat og kommune pålegger utbyggerne unødvendige ekstrakostnader.

2 Responses to “Beskatning av bolig, en kort gjennomgang”

  1. […] Beskatning av bolig, en kort gjennomgang […]

  2. […] Beskatning av bolig, en kort gjennomgang […]

Leave a Reply