“One of us (Akerlof) remembers a dinner conversation a few years ago. During the housing boom a distant relative from Norway – by marriage by marriage by marriage, known only from a brief encounter at a family wedding – had reportedly bougth a house in Trondheim, for more than $ 1 million. That seemed like a lot of money – perhaps not for New York, Tokyo, London, San Francisco, Berlin or even for Oslo – but certainly for Trondheim, up the Norwegian coast, on the edge of settlement, and vying for the title of most northern city. Nor was it a mansion. This thought remained quietly parked in Akerlof’s brain classified along with other observations that property values were high in Scandinavia.”
….
“Recently Akerlof told his co-author, Shiller, that he had been wondering if he should have given more thoughet to the Trondheim story. We discussed the matter. This seems to be a mental lapse, accepting this story of the high price as nothing more than an insignificant oddity. On the contrary, Akerlof should have seen it as an incongruity requiring active thought, to be resolved within the context of a lager view of the markets.”
Fra boken “Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism” av George A. Akerlof Nobel-vinner 2001 og Robert J. Shiller.
Fortsett å lese ‘…certainly for Trondheim’
Vi forstår ikke fult ut hva som forårsaker bevegelsene i boligprisene, men gjennom denne artikkelserien vil jeg prøve å oppsummere de viktigste delene av det vi vet om boligprisene. Dette slik at de som velger å lese dette kan få en bedre forståelse av hva som påvirker boligprisene og kanskje litt om hva de såkalte ekspertene tenker på når de uttaler seg.
Boligmarkedet har en tilbudsside og en etterspørselsside. Boligprisene settes der tilbudet av boliger klarerer etterspørselen etter boliger.
Fortsett å lese ‘Den store boligprisartikkelen’
De sosiale markedsmekanismene kom for første gang til uttrykk under krakket etter høykonjunkturen på 1870-tallet, da særlig gårdeiere på østkanten ble rammet. Erfaringene førte til at gårdeierne dempet investeringene i nye boliger, noe som i neste omgang førte til et misforhold mellom nybygging og befolkningsvekst. I tidsrommet 1880-1888 ble det bygd 280 boliger på Kristianias (Oslo fra 1925) østkant mot 342 på byens vestkant, mens befolkningsveksten i samme tidsrom var godt over 11000 og 5000 personer i de representative bydelene.
Den samme krisemekanismen gjorde seg gjeldende ved det neste store boligkrakket i 1899. I tidsrommet 1905-1910 økte befolkning på vestkanten med 4000 personer mot 11000 på østkanten, mens 72 prosent av boligproduksjon fant sted på byens vestkant.
Kilde:
NOVA 1/06 En skandinavisk boligmodell?, Erling Annaniassen
På mellomlang sikt tror vi at boligmarkedet har tilnærmet normale tilbuds og etterspørselskurver. Vi vil ha en mindre elastisk tilbudskurve enn det vi ser for oss på veldig lang sikt. Dette gjør boligprisene mindre avhengig av byggekostnadene. Boligprisene vil likevel ikke være uavhengige av byggekostnadene da forskjellen mellom byggekostnadene og boligprisene ganske fort vil påvirke tilbudet av nye boliger. I tillegg vil forventningen om hva prisene på boliger skal være på lang sikt påvirke boligprisene på mellomlang sikt, da bolig er et langsiktig gode.
Boligmarkedet på mellomlang sikt, normal elastisitet i både tilbud og etterspørsel.
Fortsett å lese ‘Boligmarkedet og boligprisene mellom, kort og lang sikt’
Det er et kjennetegn ved dagens norske boligsektor at nesten alle (mellom 90 og 95 prosent) før eller senere i livsløpet blir eier, men samtidig vil nesten alle i kortere eller lengre tid ha vært leieboer.
Kilde:
NOVA Skriftserie 6/07, Tilbud av leide boliger, Lars Gulbrandsen og Viggo Nordvik
Etter krigen var det stor boligmangel i Norge og boligmarkedet var sterkt kontrollert. Leiegårdene som dominerte boligmarkedet i Oslo på denne tiden var underlagt streng husleiekontroll. Omsetningen av borettslagsleiligheter var også prisregulert, noe som for Oslos vedkommende ikke offisielt forsvant før i 1987.
Fortsett å lese ‘Regulering og kontroll’
Når en diskuterer boligpriser i media fokuseres det gjerne på den kortsiktige utviklingen i boligprisene. Samfunnsmessig og for de fleste boligeierne burde dette være av liten interesse, men for de som skal avgjøre når de skal gå inn i boligmarkedet er det selvfølgelig interessant. Selv for denne gruppen har jeg en god nyhet, om du følger hovedregelen om at du skal eie boligen i minst fem år så er det ikke så viktig. De som kjøpte bolig i 1987, og solgte i 1992 vil nok motsi meg her, men i alle fall er det mange andre faktorer som er like viktige og at utviklingen i boligprisene ikke er opplagt, slik at en ikke er dum selv om en ikke handler på en spesiell måte.
Det viktigste er uansett at en ikke gjør noe som en mister nattesøvnen av, da er det bedre å vente. Jeg synes at bolig er kjempeviktig, og meget spennende, men jeg ville ikke gjort noen sprell dersom det kunne medføre at jeg mistet nattesøvnen.
“Som en viktig del av finanskrisen, ser vi boligkrakk med sterkt fallende priser i de fleste land. I USA har boligprisene rast snart 40 prosent siden toppen i 2006. I Danmark har prisen på leiligheter falt med ca. 30 prosent. Lignende dramatiske tendenser ser vi i andre europeiske land. Også her hjemme så det mørkt ut da boligprisene raste med 14 prosent i løpet av 16 måneder, fra august 2007 til og med desember 2008.
……
Historiske hendelser og historisk statistikk kan si oss en hel del om tidligere erfaringer og hvor vi står i dag i forhold til tidligere tider, med oppbygging av boligbobler og påfølgende boligkrakk. Denne artikkelen tar derfor for seg slike bobler i Norge gjennom nesten to hundre år, som et bakteppe for å drøfte hvorvidt vi har en boligboble i Norge i dag. Videre hvorfor boligmarkedet her hjemme snudde prisfall til prisvekst igjen de første månedene av 2009, i motsetning til de fleste andre land, der prisene har fortsatt å falle betydelig.”
Slik innleder Professor Ola Honningdal Gryttenen artikkel i Magma – Årgang 12 – Nr. 5 – 2009
Lenke til artikkelen i Magma.
“Den norske krisen i boligmarkedet kan, akkurat som finanskrisen, betegnes som en klassisk finanskrise, som finner sted etter en formidabel oppgang i konjunkturer, kreditt og priser på finansobjekter, deriblant eiendommer. Man ser klare indikasjoner på at en overopphetet økonomi har medført bobler både i aksje- og boligmarkeder verden over. Norge utgjør i så måte ikke noe unntak. Realboligprisene har aldri noen sinne vært tilnærmelsesvis så høye som i 2007 og forholdet mellom boligpriser og husleie heller aldri så høyt.
….
Imidlertid finnes det en del lyspunkter i markedet. Etterspørselen etter boliger har tatt seg noe opp etter det som ble betegnet som full stopp høsten 2008. Rentenivået har falt betydelig, og sjenerøse krisepakker rettet mot bankvesenet bidrar til at det er lettere å få lån enn det ellers ville ha vært i slike krisetider.”
Artikkelen er skrevet i fabruar 2009 så artikkelforfatteren Ola Honningdal Grytten professor ved NHH, var sikkert noe mer negativ i dette Civita-notatet nr 3 2009 enn det han kanskje er i dag. Noe også en senere Magma artikkel kan indikere.
I notatet viser Grytten fram flere lange tidserier som vi tror at er viktig for boligprisene.
Lenke til Civita-notatet
“Fra 1992 og fram til sommeren 2007 steg norske boligpriser betydelig både nominelt og reelt. I perioden fra 2003 gikk økte boligpriser også sammen med høy vekst i bankenes utlån til boligformål. Fra september 1999 til utgangen av 2008 lå tolvmåndersveksten i husholdningenes samlede gjeldsopptak på over 7 prosent. Samtidig avdekket Boliglånsundersøkelsen store strukturelle endringer i boliglånsmarkedet, som økt bruk av avdragsfrihet, lengre løpetid, høyere belåningsgrader og – etter hvert – introduksjon av såkalte rammelån, se Kredittilsynet (2009). I dag er om lag 95 prosent av bankenes samlede utlån til personkunder gitt med pant i bolig, og bankene er den viktigste finansieringskilden for norske husholdningers boligkjøp, noe som gir en nær korrelasjon mellom utviklingen i boligprisene og husholdningenes kredittvekst.”
Hentet fra en fagartikkel i magma skrevet av Trond-Arne Borgersen Førstelektor i Østfold, Håvard Hungnes Statistisk sentralbyrå og Eilev S. Jensen Statistisk sentralbyrå.
Boligpris, kredittvekst og virkninger på realøkonomien, Magma Årgang 12 – Nr 5 – 2009
Lenke til Magma.
Siste kommentarer